עמית נ' גמליאלי ז"ל(המנוח) ואח'

החלטה

1.תוכנית לאיחוד מקרקעין ולחלוקתם מצויה בשלבי הכנה ולקראת הפקדה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה פירסמה הכרזה לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 המגבילה את זכות השימוש במקרקעין. שותף במקרקעין עותר לפרק את השיתוף באותם מקרקעין על ידי מכירתם. האם עמידה על פירוק השיתוף בטרם התבהר המצב התכנוני של המקרקעין מהווה שימוש בזכות בחוסר תום לב.

2.המבקשת – היא הנתבעת 1 (להלן: "המבקשת"), עותרת בבקשה שהעלתה בכתב ההגנה המתוקן שהגישה, לפיה מבוקשת דחיית הדיון בתביעה עד לאחר סיום הליכי האיחוד וחלוקה מחדש (עפ"י תוכנית שטרם הופקדה) על ידי הרשות המקומית.

3.המדובר בתביעה לפירוק שיתוף שהגיש התובע, בגדרה עתר התובע לפרק את השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 10009 חלקה 49 מאדמות חדרה (להלן: "המקרקעין").

4.אין חולקין כי התובע בעלים ב- 3/4 משטח המקרקעין עפ"י נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין שצורף לכתב התביעה, ואילו המנוח חיים גמליאלי ז"ל, היה בעל 1/4 משטח החלקה. יצויין כי הנתבעים כולם הינם יורשי המנוח, אולם המבקשת טענה בכתב ההגנה המתוקן כי אביה המנוח העביר רק לה את חלקו במקרקעין, וכי יתר הנתבעים סומכים ידיהם עליה, ואין בכוונתם להגיש כתב הגנה משלהם. התובע עתר לפירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, כאשר המבקשת ובא-כוחו יתמנו ככונסי נכסים על המקרקעין ויפעלו למכירת המקרקעין ולחלוקת התמורה.

5.המבקשת טענה בכתב הגנתה המתוקן כי עיריית חדרה יזמה תוכנית מתאר מקומית שמספרה חד/1085 המתייחסת בין היתר למקרקעין מושא התביעה (על פי הודעה מיום 25.08.11), אשר קובעת בין היתר כי תותווה דרך עירונית במקרקעין, וכי יערכו איחוד וחלוקה מחדש של החלקות (ובכללם המקרקעין) ללא הסכמת הבעלים (להלן: "התוכנית"). המבקשת טוענת כי לאור העובדה שבמקרקעין עוברת דרך עירונית, הרי הצדדים אמורים להיות מפוצים על ידי העירייה בחלקות חלופיות שמיקומן וייעודן אינו ידוע כעת, ומקומן הסופי יוודע לאחר אישור אותה תוכנית המאחדת את החלקות ומחלקת אותן מחדש.

6.עוד טוענת המבקשת כי ביום 28.08.12 הוארך מועד פרסום התוכנית, כאשר עד להפקדתה הוחלו על המקרקעין שבשטח התוכנית הראות סעיף 78 לחוק התכנון והבניה האוסרים שימוש בשטחים הרלוונטיים לתוכנית, אולם לאור העובדה שמוצו כמעט כל תקופות ההארכה לתנאים המגבילים שימוש לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, נחפזים ברשויות לסיים את תוכנית האיחוד והחלוקה מחדש ולסיים את אישור התוכנית האמורה. המבקשת טענה כי בשלב זה קשה יהיה למצוא רוכש לחלקה שמיקומה ויעודה אינו ברור, וככל שיימצא קונה כזה, הרי מחיר המקרקעין יהיה נמוך בהרבה משוויים לאחר סיום האיסור להוצאת אישורי בניה וביצוע התוכנית. כן טוענת היא כי מטרת הזכות לפירוק השיתוף הינה הרצון לאפשר שימוש יעיל במקרקעין, ואילו בענייננו, בשלב זה הרי אין כל אפשרות לבצע שימוש במקרקעין. כן טוענת המבקשת כי החוק מעדיף פירוק השיתוף באמצעות חלוקה בעין, וזאת ייעשה ככל הנראה על ידי הרשויות באמצעות התוכנית.

7.המבקשת טוענת כי התובע הינו "קבלן ותיק ורב נכסים" אשר בעבר רכש חלקות בצמוד להשבחתן ולא בכדי העביר לאחרונה חלקים אחרים במקרקעין לבעלותו בטרם תיכנס התוכנית לתוקף.

8.במעמד הדיון ביום 26.02.13 הסתבר כי קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים, בין היתר, באשר ללוחות הזמנים להפקדת התוכנית. על כן הוריתי בהחלטתי על זימונו של מהנדס העיר, על מנת שישפוך אור לגבי מועד הפקדת התוכנית ובאשר להקצאת הקרקע החלופית. מר דני גולדברג - אדריכל העיר חדרה ומנהל מחלקת התכנון, התייצב לישיבת יום 30.04.13 והעיד שבחצי השנה הקרובה ככל הנראה תופקד התוכנית, לאחר מספר שנים של המתנה להפקדת התוכנית. מר גולדברג הוסיף ואישר כי, אכן על פי התוכנית, במקרקעין אמור לעבור כביש, ועל כן יקבלו בעלי המקרקעין קרקע חלופית, ככל הנראה במגרשי מגורים שצמודים לחלקה (לאחר איחוד וחלוקת מספר חלקות באזור), אם לא יכול היה להעיד היכן בדיוק יקבלו בעלי המקרקעין את חלקותיהם ומי יהיו השותפים. כן אישר מר גודלברג כי בשלב זה אין אפשרויות לבנייה בשטח על פי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה שהוחלו על המקרקעין ע"י הועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

9.בתום הישיבה, הוריתי לצדדים לסכם טענותיהם ביחס לעתירת המבקשת לדחיית הדיון בתביעה עד להפקדת התוכנית בוועדה המחוזית – במסגרתה אמורים המקרקעין לעבור הליך איחוד וחלוקה כפוי.

10.התובע טען בסיכומיו כי מדברי האדריכל עולה כי המדובר בתוכנית בעלת מאפיינים ייחודיים ומורכבים ועל כן הפקדתה מתעכבת מזה ארבע שנים, ועל כן טענותיה של המבקשת לפיהן הקרקע החלופית תיועד תוך זמן קצר לבנייה – הינן משאלת לב בלבד, שכן התוכנית טרם הופקדה, ואף אם תופקד, אין בכך כדי להבטיח כי תאושר. התובע טען כי על מכתב מאת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, הבניה בשטח התוכנית תוקפא למשך שנה וחצי מיום פרסום התוכנית, אשר תופקד – על פי עדות האדריכל - בעוד כחצי שנה, ועל כן לא תתאפשר בניה במקרקעין לפחות למשך השנתיים הקרובות. התובע הביא תימוכין לעמדתו מן הפסיקה באשר לזכותו לדרוש פירוק השיתוף אף כאשר ערך הקרקע עתיד לעלות.

11.בסיכומיה טענה המבקשת כי בקשת הפירוק במועד זה, כאשר התוכנית מצויה בשלביה האחרונים – והתובע ידע על כך, מהווה שימוש בזכות במקרקעין שלא בתום לב. המבקשת טוענת כי מטרת הזכות לפירוק השיתוף הינה לאפשר שימוש במקרקעין, ואילו בעניינו, כיוון שנאסרה כל בנייה במקרקעין, הרי הבקשה לפירוק השיתוף מחטיאה את מטרת החוק, והיא נועדה להשתלט על חלקה של המבקשת במקרקעין, רגע לפני עליית ערכם. עוד טוענת המבקשת כי לאחר שתוקצה הקרקע החלופית ישתנו השותפים בקרקע או יתווספו שותפים נוספים, ועל כן פירוק השיתוף כעת, לאחר שכבר אוחדו המגרשים – הינה תביעה בה לא נוטלים חלק הצדדים הנכונים. המבקשת טוענת כי מגמת הפסיקה כיום הינה נטייה להגמשת העיקרון לפיו הזכות לפירוק השיתוף נתונה לשותפים "בכל עת" תוך מתן שיקול דעת לבית המשפט, אשר מכפיף את הזכות לפירוק השיתוף לעיקרון תום הלב. כך למשל, המבקשת טוענת כי פירוק שיתוף באמצעות מכירה בוטל על ידי בית המשפט עקב פירסום תב"ע חדשה, אשר העלתה את ערך הקרקע, ועל כן מטעמי יעילות ראוי כי גם במקרה דנן יעוכב פירוק השיתוף עד לפרסום התוכנית.

12.בסיכומי תגובה שהגיש התובע הוסיף הוא וטען כי על אף טענות המבקשת אין מדובר בשלבי סיום התכנית, שכן עד היום התכנית אף לא הופקדה בועדה המחוזית, והיא עושה דרכה בין הועדה המקומית לועדה המחוזית הלוך ושוב זה ארבע שנים. עוד טוען התובע כי טענת היעדר תום הלב וכן הטענה בדבר הצדדים הנכונים לתביעה הינן טענות חדשות המהוות הרחבת חזית אסורה ולפיכך יש לדחותן, אולם לגופו של עניין אין בהן ממש, שכן התובע פועל למימוש זכותו על פי דין, כאשר המצב המשפטי ברור, והוא נוטה לטובתו באופן מובהק.

דיון והכרעה

13.סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1959 קובע לאמור:

"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף"

הזכות של כל שותף לפירוק השיתוף היא זכות יסודית. הדין מבקש לעודד ככל הניתן את פירוק השיתוף, ובכך להוביל לחיסולו של מצב השיתוף, אשר נתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על ניצול ראוי של הנכס והפגיעה האפשרית בסחירותו (ראו: מ. דויטש "קניין" (חלק א', התשנ"ז) בעמ' 595 (להלן: קניין); רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי פ"ד נב(4) 625, 632 (להלן: עניין רידלביץ)). כאשר מדובר בנכס שלא ניתן לחלקו בעין, מקבלת הזכות לדרוש את פירוק השיתוף משנה תוקף - שכן היא מאפשרת לשותף אחד לכפות על שותפיו מכירת קניינם. אולם זאת, נוכח חשיבותו המיוחדת בתרבות האנושית של נכס מקרקעין (ראו: רעא 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן (פורסם בנבו, 25.07.2010)).

14.זכות זו הינה זכות שבדין, אשר ככלל, אינה כפופה לשיקול דעתו של בית המשפט, זאת אף אם בעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות (ראו: ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, ואח' נ' תמרה פיין, ו-2 אח' פ''ד ל(1) 454 (להלן: עניין רובינשטיין)). התובע תומך את יתידותיו בפסק הדין בעניין רובינשטיין שבו נידון מקרה הדומה (אך לטעמי- לא זהה, כפי שעוד אבהיר להלן), בו עתר שותף לפרק את השיתוף בחלקה שלא ניתן היה לפרקה בעין. בית המשפט השלום דחה את מועד פירוק השיתוף מאחר וסבר, כי ניתן יהיה ליזום תוכנית לאיחוד וחלוקה ובכך להעלות את ערך החלקה. בית המשפט העליון דחה דרך זו שבה הלכו שתי הערכאות הנמוכות וקבע, כי נוכח הוראות סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין אשר מקנה לשותף לעתור לפירוק השיתוף "בכל עת", הרי אין לדחות את פירוק השיתוף.

15.אלא שמאז ניתן פסק הדין בעניין רובינשטיין, הורחבה תחולת עקרון תום הלב על זכויות הקניין. "העקרון המלכותי" של תום הלב, אשר סעיף 14 לחוק המקרקעין מהווה ביטוי מיוחד שלו, חל גם לגבי שימוש בזכות הנובעת מחוק המקרקעין, הכוללת גם זכות להגיש תביעה (ראו דבריו של הנשיא (כתוארו דאז) א. ברק ברע"א 6339/97‏ רוקר נ' סלומון פ''ד נה(1) 199, 275-276). אולם, באשר לזכות הקונקרטית לדרוש פירוק השיתוף בכל עת, אף שגם היא כפופה לעקרון תום הלב (כאמור בעניין רידלביץ, עמ' 632) דומה שיש לנקוט לגבי החלת תום הלב ביחס אליה בגישה מצמצמת במיוחד, למניעת תוצאות אשר תערערנה את יסודות דיני השיתוף (קניין, עמ' 598).

מן הכלל אל הפרט